先说句扎心的话：

——以前，谁家要是有两三套房，那就是妥妥的“人生赢家”；

——现在，越来越多手里握着多套房的人，反而开始慌了：有的卖不掉，有的租不出去，有的还要背着一大堆房贷。

如果你仔细看这两年中央和各地对房地产的表态，会发现一个很明确的信号：

2025年是深度调整的一年，2026年作为“十五五”开局之年，很大概率会迎来一轮真正的“规则重塑”。

在这样的变局里，最难受的，往往不是没房的，而是——手里有两套房、三套房，甚至更多的家庭。

不是制造焦虑，而是希望你提前看懂大势，早做准备。

难题一：想卖掉变现，越来越难

第一个难题，非常现实：

——你以为手里的房子是“资产”，真想变现的时候，才发现它更像“重资产”。

最近这几年，很多地方出现了同一个现象：

二手房挂牌量持续飙升，一套房子挂出去，动不动就是半年一年没人看；

想成交，就得一降再降，“以价换量”成了常态 。

为什么会这样？

一方面，新房价格在回调，开发商打折促销、以旧换新政策不断，买家更愿意去买一手房；

另一方面，很多多套房家庭手里的都是早年买的二手房：房龄老、装修旧、小区一般，品质完全比不上现在的新盘。

再加上，各地政策明显在“偏心”新房和改善盘：

各种购房补贴、税收优惠、公积金支持，大多围绕新房交易转 ；

二手房则要面对更挑剔的买家、更长的成交周期、更高的议价空间。

对两套房以上的人来说，这意味着：

你手里最值钱的，可能不是房子本身，而是“当初买入价”；

现在的市场价，能比你心理预期的低不少，而且你还未必能卖得出去。

很多人这两年最真实的一句话就是：

——以前觉得，房子想卖就能卖；现在才发现，有的房子，想送都没人要。

难题二：出租赚租金，房租却在持续往下掉

卖不掉，那就先租着吧？

——这曾经是多套房家庭最稳妥的一条路：卖不掉就先出租，用租金还贷款，至少能减轻点压力。

但最近两年，这条路也越来越难走了。

中指研究院的数据很直观：

2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%；

2025年以来，租金整体还是“量增价跌”的态势，很多城市租金已经连跌了近两年 。

为什么会这样？

各地大量建设保障性租赁住房、长租公寓，市场供应一下子多了很多；

年轻人就业压力增大、收入预期不强，很多人愿意接受“面积小一点、便宜一点”的租房方案；

部分城市人口净流出，租房需求反而在萎缩。

结果就是：

• 房东想要租个好价钱，越来越难；
• 为了不空置，只能一降再降，把租金压到“勉强能覆盖物业费、取暖费”的水平。

很多两套房以上的人这几年最真实的感受是：

——以前房子能帮我养贷，现在房子需要我来养。

再加上中介费、维修费、偶尔断租的空置期，一些非核心地段、品质一般的房子，算下来真的是“租不租都亏”。

难题三：持房成本上升，房产税、空置税不再是“狼来了”

第三个难题，是很多人心里最在意的：

——房子多了，将来会不会被“重点关照”？

答案很可能是：会。

这几年，关于房地产税收制度改革，信号已经非常明确：

多份中央文件提出，要在2029年之前完成房地产税收制度改革，房产税的全面推出几乎是时间表问题 ；

专家、媒体频繁讨论的，已经不是“会不会征”，而是“怎么征”“征多少”的问题。

目前比较常见的讨论方向是：

设定一定的人均免征面积，比如人均40㎡以内不征税，超出部分按阶梯税率征收；

• 套数越多、面积越大，税率越高；
• 对长期空置的房子，还有可能额外征收空置税，逼着你“要么租出去，要么卖掉” 。

一些测算案例里，三套以上家庭如果超免征面积较多，按1%~2%的税率算，一年房产税可能要交十几万 。

这对两套房以上家庭的冲击，非常直接：

如果只是一套刚需自住，大概率会被政策“保护”，不用太担心；

真正“肉疼”的，是手握两套、三套甚至更多房子，尤其还是高总价、大面积、租金回报又很低的那一类。

以前，房子的持有成本几乎只有物业费、取暖费；未来，很可能还要加上房产税、空置税等“固定支出”。

一旦房产税落地，多套房家庭的现金流压力会陡增，尤其是还有房贷在身的人。

难题四：资产逻辑变了，房子从“安全感来源”变成“心理负担”

这第四个难题，更多是心理层面的。

过去二十年，很多人的安全感基本都押在房子上：

觉得“有房就有底气”“房子就是财富”；

没房的，反而不敢在有房的亲戚朋友面前多说话。

但最近几年，这个观念正在被现实狠狠“教育”：

很多资产过千万的家庭，手里现金非常紧张，日子过得还不如一些没房但收入稳定的人；

一旦遇到收入下降、失业，多套房子不但救不了你，反而因为房贷、税费、维修等，拖垮你。

对两套房以上的人来说，现在最常有的两种心态是：

一是担心房价继续跌，资产缩水，尤其是三四线、远郊的盘；

二是担心未来政策加码，自己手里这套房，到底是资产还是负债 。

说白了，在新的房地产模式下：

房子更多要回归“居住”属性，金融属性被大大削弱；

“闭眼囤房就能躺赢”的时代基本宣告结束，专业、理性、精挑细选，才是未来的主旋律。

以前你觉得房子是“安全垫”，现在越来越多人发现，房子多，反而可能变成“心理负担”。

普通人接下来可以做的3件事

写到这，可能会有人说：“你说得这么惨，那多套房的人该怎么办？”

我给你三条非常接地气的建议，哪怕你不是多套房家庭，其实也值得参考。

1）先算清楚账

很多人到现在，连自己到底“有几套房、值多少钱、每月要花多少钱”都没搞清楚。

建议你：

列一张表：每套房子的买入价、当前市场估价、租金收入、房贷月供、物业费、取暖费、维修费；再算一算：如果房价再跌10%，如果未来开征房产税，你的现金流还能撑多久？

把数字摊开在纸上，你会发现——有些房子，早就该在“待处置清单”里了。

2）果断减仓，只留“真正有用的”

在资产配置上，有一个非常朴素的原则：

宁可少一点，也要好一点；宁可集中一点，也不要“四处撒芝麻”。

对两套房以上的人来说，最现实的做法就是：

三四线、远郊、品质差、长期空置的房子，优先考虑出售；

把分散在多个城市的“碎资产”集中到一两个城市、一两个真正有需求、有就业、有配套的好地段；

与其守着一堆“不好卖、不好租”的房子，不如集中火力，把一两套真正有价值的资产守住。

3）心态上接受“房子只是房子”

这一点，很多人最难，但也最重要。

过去大家把房子当成“安全感唯一来源”，现在需要接受一个新现实：

房子，只是居住工具和一种资产形式；

它不能代替保险，不能代替现金，也不能代替你的收入能力。

对两套房以上家庭来说，可以适当考虑：

把部分房产变现，换成更稳健的金融资产；

把一部分精力，从“盯房价”转向“提升收入、提升自身能力”；

该配保险配保险，该存现金存现金，把家庭的抗风险能力做实。

总结：

真正聪明的，不是赌下一波房价涨到哪，而是：

提前把“多余的负担”卸掉，

把资产结构理顺，

把日子过得更轻松一点。

毕竟，房子只是生活的一部分，

不应该变成压在你心头的一座山。