岁末年终，中国三大城市的土地账簿同时翻到了最后一项，上海、北京、杭州的卖地收入齐齐突破千亿大关。

2025年中国土地市场的最大悬念终于揭晓！截至12月26日，全国土地出让金排行榜上前三强城市全部出炉：上海、北京、杭州三座城市的卖地收入均超过1400亿元，成为全国唯三的“千亿俱乐部”成员。

更引人注目的是，这场“千亿之争”的排名竟因统计口径不同而结果各异。若只计公开招拍挂，北京以1427.4亿元险胜；但若加上协议出让等“隐形收入”，上海则稳坐头把交椅。

01 年度终极PK：三城卖地收入均超1400亿

2025年的土地市场收官战可谓精彩纷呈。北京在最后一周上演“压轴大戏”，凭借海淀上地地块84.56亿元和丰台花乡地块24.72亿元的两场成交，全年土地出让金定格在1427.4亿元。

杭州则早已在12月23日就完成了年度收官战。富阳区银湖板块一宗地块以2.9亿元成交，为杭州全年土地出让画上句号。杭州十区2025年涉宅地出让金合计1420.8亿元，同比增长21.5%。

上海的情况更为特殊。表面上，上海通过公开招拍挂出让涉宅地48宗，出让金1427.2亿元，与北京几乎持平。但上海近年来已形成“公开出让+协议/遴选出让”的双轨模式。

2025年，上海通过协议出让、遴选出让等定向方式供应的涉宅用地约30宗，累计成交金额已超过900亿元。这意味着上海全口径的卖地收入实际上已超过2300亿元，成为真正的“隐形冠军”。

02 上海的双轨制策略：公开市场与隐形土地的并行之道

上海的土地市场运作堪称高手过招。公开市场与隐形市场双轨并行，既保证了表面数据的稳健，又在实质上获得了更多土地收益。

在公开市场方面，上海2025年共出让48宗涉宅用地，杨浦区成为供应大户，出让金达195.7亿元，占比13.7%。虹口区和宝山区紧随其后，出让金分别为175.9亿元和171.4亿元。

而协议的“隐形土地”市场更是上海的独门绝技。徐汇东安新村等“巨无霸”项目通过协议出让方式完成供应，仅此一个项目三宗地块总金额就达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录。

这种双轨制模式特别适合上海这样的超大城市：公开市场维持稳定透明，而协议出让则便于对复杂项目（如旧改、特定产业用地）进行精准调控。两类土地各有分工，共同支撑起上海的土地财政体系。

03 杭州的过山车行情：上半年火爆，下半年降温

杭州2025年的土地市场可谓冰火两重天。上半年，杭州土地市场热得发烫；下半年，却迅速降温。

上半年，杭州市区出让涉宅地68宗，总出让金高达1160.1亿元，半年卖地金额几乎追平2024年全年水平。这一数字不仅位居全国第一，同比增幅更接近一倍。

杭州贝壳研究院院长上官剑分析认为，“四小龙”等科创企业崛起、政策环境改善，以及房企对市场的预期，共同推高了上半年杭州土地市场热度。

然而进入下半年，杭州土地市场迅速降温。下半年涉宅地块成交金额仅260.7亿元，只相当于上半年的22.5%。这种“断崖式”回落，在近几年中并不多见。

从数据看，下半年杭州十区仅成交涉宅用地24宗，成交金额260.63亿元，占全年成交额不足两成。其中约2/3的地块溢价率不超过12%，高溢价成交明显减少。

04 北京的年末逆袭：最后一周决定胜负

与杭州的高开低走相反，北京上演了一场精彩的年末逆袭。

直到12月下旬，北京的土地出让金还落后于杭州。但12月23日，海淀上地0702街区东地块以84.56亿元成交，成为北京土拍的年度“压轴大戏”。两天后，丰台花乡地块以24.72亿元成交，为北京全年土拍画上句号。

仅最后一周，北京公开土地市场就入账近百亿元，最终实现了对杭州的“反超”。

纵观北京全年土地市场，呈现出明显的“量减价升”格局。2025年北京共成交涉宅用地40宗，总面积约359万平方米，较去年同期下降约24%；但成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率也提高了3.7个百分点。

05 房企策略转变：聚焦核心城市优质地块

三城卖地收入齐破千亿的背后，是房企投资策略的重大转变：聚焦核心城市，争抢优质地块。

2025年，房企拿地进一步聚焦，核心城市优质地块竞争加剧。中指研究院数据显示，2025年上半年，22个重点城市住宅用地溢价成交占比39.2%，较去年同期提升8.9个百分点。

以上海为例，在2025年前7个月的重点溢价成交地块比重达30%，为近三年新高。徐汇滨江地块被中海地产斥资44亿元收入囊中，14.85万元/平方米的成交楼面价刷新了徐汇区纪录。

杭州的情况更为明显。2025年上半年，杭州成交的68宗地块中，溢价率超过50%的地块多达20宗。建发房产竞得的蒋村文新单元项目溢价率高达115.39%。

这种“强者恒强”的局面使得土地市场分化加剧。核心城市优质地块遭到争抢，而普通地块则关注度下降。