迷你学区盘“日光”

红山华府占地面积仅约0.5万平方米，建筑面积约3.59万平方米，容积率5.17，绿化率40.01%。

整个项目仅规划了1栋1单元、1栋2单元两栋高层住宅，总户数为352户。此次推出63平方米、66平方米、69平方米、78平方米四种户型，均为小面积产品，房型为两房至三房，其中63～69平方米两房93套，78平方米三房93套，楼栋设计为2梯6户。

这个体量在业内被称为“蚊型”盘。

除了体量小，红山华府项目客群也很复杂，两栋楼中可售的商品房仅有一栋，即1栋一单元，共186户。另一栋为回迁房，回迁房数量占比接近一半。另外，项目车位数量仅216个，其中就包含了44个地上车位，车位比仅1:0.61，车位资源较为紧张。

就是这样一个缺点明显的楼盘，却成为了龙华区今年首个“日光盘”。

不过，如前所述，距离项目东侧仅五六百米便是深高北，这也被市场认为是红山华府的最大卖点。

深高北周边项目不少，仅学校四周就被华侨城北站壹号、鸿荣源天俊、金享利都荟首府、汇龙湾花园、金享利瑜璟苑等包围。此外，该学区内还有中海学仕里、众福红山印、深业上城学府等高去化率项目，其中深业上城学府是去年的“日光盘”。

对比单价，红山华府与其他项目并没有太大的差距，备案均价约8.05万元/平方米。而此前深业上城学府首开折后均价约7.56万元/平方米，中海学仕里住宅产品备案均价约8.21万元/平方米，众福红山印备案均价约7.9万元/平方米。

但是由于红山华府的体量比较小，因此上车门槛也相对较低。

总价上，红山华府预算在470万～630万元，而深业上城学府在600万～890万元，中海学仕里约645万～997万元。与学区内其他楼盘同户型对比，红山华府总价门槛低了至少130万元，这是吸引到众多客户的重要因素。

“短期内涨了200多万元”

除了新盘，传统优质学区的二手房近期也备受关注。

“南天二花园是百花片区回暖最快的一个小区。”

百花片区的深圳中原地产中心豪宅区区域董事陈二民表示，去年四季度深圳楼市复苏以来，多个学区房回暖明显，而南天二花园则一直领涨百花片区。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，每年“小阳春”楼市的季节性反弹，其中一个重要的促进因素便是学区房需求，“今年更特殊的一点是，深圳楼市从2021年下半年调整以来，不少学区房的价格跌幅比较大，让很多进场的需求也能支撑负担得起，这也是今年学区房回暖的一个重要原因”。

当前，百花片区面积段在30~50平方米、总价在300万~500万元的小户型房源成交更加活跃。

正在淘学区房的李女士表示：“以为能抄底，但没想到近期看学区房的人这么多，价格也涨了。不过路过南天二花园看到一条条红色横幅，也确实让很多家长动心。”

她说的横幅，指的是写着“热烈祝贺五位优秀学子被清华大学、北京大学等学校提前录取”的喜讯横幅，挂在了南天二花园小区内外多处地方，连周边中介都感慨：“这个成绩与这么高调的宣传，往年并不常见。”

陈二民指出：“实际上，现在是看的人多，但成交反而难了。因为对比去年可能800多万元就能买到的房子，目前业主的报价大多已在1100万元甚至更高，短期之内涨了两百万多元，从购房人的角度出发，可能就会选择同片区但涨价没那么凶猛的小区。”

贝壳找房显示，南天二花园3月共成交4套，成交价格均在11万元/平方米以上。目前挂牌房源中，最高价格可以去到约13.7万元/平方米。

事实上，深圳部分热门学区房从去年下半年起就开始“涨价”了。

据《每日经济新闻》去年7月报道，以百花园二期为例，一套92.55平方米的两房两厅挂牌价为1300万元，折合单价14.05万元/平方米。

而目前，据贝壳找房，百花园二期成交均价约15.33万元/平方米，挂牌房源价格最低约12.38万元/平方米，最高去到约17.3万元/平方米。从成交情况看，3月成交的两套房源，面积段都是155平方米。

整体看，据深圳市房地产中介协会统计，2025年第15周（4月7日～4月13日），深圳全市二手房（含自助）录得1802套，环比增长39.7%。

根据公开在售二手房源量数据统计，截至2025年4月14日，全市共有72,457套有效二手房源在售，较上周减少688套。其中龙岗较上周减少276套，有效在售18,917套，南山较上周减少200套，有效在售12,267套，福田较上周减少178套，有效在售10,280套。