“10月的市场太火爆了，看房排队就算了，交钱都要排队！”这两天，丽兹行豪宅置业顾问向《每日经济新闻》记者发来的最新房源信息中，已经加上了这样的描述。
“政策对北京楼市影响很大，10月各开发商的销售业绩应该都不错。”10月30日，北京多个热销项目的房企相关人士向记者表示。
每经记者陈梦妤摄
自9月30日北京市住建委等六部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称北京楼市“9·30新政”）以来，据记者观察，北京楼市甚至经历了一个非常火爆的“金十”行情。
9月30日晚间，北京出台多项楼市新政，其中包括首套房首付比例调整、非京籍家庭在京购房社保或个税年数的调整，以及优化人才购房政策等具体举措。
中指研究院指出，北京楼市“9·30新政”降低了购房者的置业门槛，进一步促进了刚需和改善性住房需求的释放。自10月以来，线上咨询量和案场来访量均呈现出明显增加的趋势。
“整个10月，无论是新房市场还是二手房市场都受到了明显的带动。北京新房市场多个项目销售红火，二手房市场成交量已经突破2万套，创下了年内的新高。这些都是在新政刺激下，购房者积极出手，用真金白银做出的选择。”10月30日，一家央企开发商的相关人士如此向记者坦言。
刚需进场 二手房成交量创新高
记者根据北京市住建委发布的数据统计，10月1日~30日，北京二手房网签数为15967套，环比增幅约20%。其中，10月30日单日网签量再次突破四位数，达到1077套。
中指研究院预计，10月，北京二手房成交有望突破1.6万套，或创去年4月以来的新高。
不过，多位置业顾问表示，由于网签滞后性，北京二手房10月实际成交量已经远超2万套，直冲2.5万套新高，11月大概率会延续10月的高成交量势头。
与记者交流的多位置业顾问均表示，10月业绩表现优异。相较于9月中旬受访时的淡定态度，现在他们的心情明显更为愉悦。
但价格方面，从记者了解到的情况看，依旧呈现“以价换量”状态。据诸葛找房数据研究中心监测数据，2024年第四十三周（10月21日~27日），北京二手住宅市场均价为58491元/平方米，环比下降0.29%。
“我看房半年了，感觉价格合适的好房子越来越少，现在基本是低价房源。”不少购房者在社交平台发布了自己近期的看房心得，有意思的是，很多人都表达了类似“我买了，但不开心，天天担心会赔很多，天天研究退房”的想法。
但大多数房东就不是这样的想法了。在北京楼市“9·30新政”出台后，记者曾采访过正准备进行房产置换并开始看房的田菲（化名）。而近几日，田菲的心态变成了更纠结的“旧房想再等个好价，但对新房想马上出手”。
“最近也有一些比较着急想买房的客户，但他们的砍价幅度仍然很大。例如，我报价420万元，对方却直接砍价到380万元，这低于我的底线，所以最终没有谈成。至少在我看来，目前在二手房市场上，房东仍然具有一定的话语权。”田菲坦言道。
记者注意到，近期身边出现了不少类似案例：例如有的人旧房子已经卖出好几个月了，却仍未购得新房，目前仍在租房居住。他们每天都担心房价会上涨，并经常关注房价的涨跌情况。
对于这一点，上述央企开发商人士也认为，北京楼市“9·30新政”没有带动太多刚需购买力，有一个重要原因，就是现在北京新房和二手房的价格差距太大了。刚需群体的选择主要以二手房为主，例如五环周边存在每平方米价格3万多元的二手房。然而，即便新房价格再如何下调，其每平方米的价格仍然维持在五六万元的水平。
决策缩短 当天到访、当天交钱
中指研究院数据显示，10月1日~27日，北京新房成交面积约48万平方米，环比增长48%，同比小幅下降。
“整体来看，北京新建住宅成交依然集中在少数高折扣促销项目中。”中原地产首席分析师张大伟表示。
据记者观察，10月，北京不少新盘项目均发布过成交喜报，甚至一些已开盘一两年的项目，也在这段时间实现了一定量的快速去化。
比如，10月中旬开盘的北京宸园，开发商表示当天销售额达61.5亿元，并且很快就完成了网签；李嘉诚旗下企业在京的最后一个项目御翠园，开盘优惠价接近八折，首批50套房源已售罄，开盘当日“人山人海”的视频广为流传；保利天汇、星宸和煦等项目的大多数房源已接近售罄。
“有些客户最近买房都是当天到场、当天交钱，客户决策周期缩短，大家的信心明显起来了。不像9月，客户的观望情绪特别浓厚。”有开发商人士向记者透露。
“早半个月来，可能还有房源可供选择，但现在您要的户型只剩两套低楼层的了。10月销售情况非常好，现在只能等待清退的房源了。”在丰台区一处豪宅的营销中心，其置业顾问向记者如是介绍。
记者在该楼盘现场看到，即便是工作日，售楼处也有不少看房者，大厅里坐着不少正在签单或办理购房手续的客户。
这个去年4月开盘的豪宅项目，如今通过多个渠道吸引客户，几位来自不同机构的渠道人员分工明确，共同协助完成了这次看房。被问及这个月的业绩，大家都说“卖得很好”。其中一位渠道人士表示，其这个月已经成交了30多套，言谈间甚是喜悦。
“现在市场确实有所好转，但是回收折扣的并不多，价格也没有出现大幅波动。我认为开发商目前的明智之举是加快销售速度，尽可能多地出售房源，以实现快速去化，并抓住这一波政策红利。”一位渠道人士对记者说道，“像北京宸园、御翠园这样的项目，其成交都是真实有效的，并且都计划进行加推。”
前述央企开发商人士认为，这一波政策对改善型购房者的触动非常大，使得房企对市场的预期变得更加乐观，因此他们果断采取行动。“刚需客户群体也受到了一定影响，只是他们的反应没有那么热烈，可能存在的顾虑会更多一些。”
合硕机构首席分析师郭毅认为，随着市场基本面的改善和需求的增加，开发商需要在销售速度、资金回笼速度和利润之间寻求一个更好的平衡点。因此，在综合考虑这两个因素后，许多开发商可能会减少提供大幅度的优惠折扣，转而采用其他营销策略来加快项目的销售和资金回收。
张大伟指出，从全国市场来看，未来仍有发展空间。与各城市历史上政策最为宽松的时期相比，目前房地产政策仍有可能进一步放松。