2024 年 9 月 24 日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布了一系列重大房贷政策调整。这一消息犹如一颗巨石投入平静的湖面，在房地产市场乃至整个经济领域引起了巨大的波澜。
一、降低存量房贷利率
中原地产研究院统计显示，当前存量房贷平均利率大约在 3.92% 左右，而新增房贷平均利率在 3.3% 左右，两者利差约为 60 多个基点。此次政策宣布引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在 0.5 个百分点左右。这意味着，存量房贷和新增房贷的平均利差将进一步缩小，仅为 10 - 15 个基点。
以 100 万贷款 30 年为例，降低 50 个基点后，每月月供将减少大约 280 元左右，30 年可减少利息支出 10 万元。根据央行《2023 年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过 23 万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为 4.27%，平均降幅 73 个基点，每年减少借款人利息支出约 1700 亿元。
经过一年多的两次降息，目前市场的 LPR 已经跌到了 5 年期以上 3.85%，降低了 35 个基点。2023 年四季度之前的平均存量房贷在当下执行的房贷利率已降低到 3.92% 左右。除一线城市外，大部分城市的存量房贷利率已很少在 4% 以上。
若按照彭博社此前的小作文所说降低 80 个基点，存量房贷利率将降低到 3.2%，但这种可能性不大。目前，2024 年 8 月全国首套房平均利率已跌到 3.25% 左右，二套房贷款平均利率为 3.6%，整体房贷 8 月平均利率在 3.3% 左右。
多数城市的首套房贷利率已降至 2.9% - 3.4% 间，一线城市中，北京上海 5 年期以上房贷利率最高为 3.4%，广州低至 2.9%；二线城市普遍为 3.1%，南京低至 2.95%。
降低存量贷款的好处
存量房贷利率的调整影响重大。北京统计局数据显示，2024 年上半年，北京规模以上餐饮业利润总额 1.8 亿元，同比下降 88.8%，利润率低至 0.37%。上海统计局数据显示，2024 年二季度，年主营业务收入超过 200 万元的住宿和餐饮业企业营业利润累计亏损 7.7 亿。
从各方面数据来看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、矿泉水等民生消费全线下滑，这表明地产业低迷导致了大多数人的节衣缩食，进而影响了终端消费。
存量房贷利率高确实影响了消费，降低存量房贷利率可以让普通老百姓每个月有更多的钱去消费，为市场注入信心。稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏的关键在于拉动消费。如果和 2009 年一样，一刀切将存量增量房贷利率拉平，对市场产生的积极影响将很大。
二、统一房贷最低首付比例
此次政策还统一了首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由 25% 下调至 15%。
这一政策主要影响在一线城市，从全国来看，大部分城市首套房二套房的分界线已经越来越淡化，只有一线城市二套房首付依然明显超过首套房。预计这对于北京、上海、深圳等一线城市有一定积极影响。
三、后续可能的重磅政策
- 降准降息在路上，房贷利率有望降低到 3 以内：目前市场对降准降息充满期待，房贷利率有望进一步降低，这将为购房者带来更大的实惠。
- 土地供应调整：8 月 28 日，深圳公共资源交易中心发布公告，出让宝中一宗宅地，该宗地取消了限制最高地价，按 “价高者得” 竞价。中央政治局会议提出 “统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，相关政策措施需结合土地市场进行统筹安排，因为新房供给的源头是土地供应。
- 买房送户口：广州南沙区传出 “买房即可落户” 的消息，尽管官方还未公开发文确认，但在楼市销售一线，房产中介及售楼处工作人员称政策已经在执行。
不单单是广州，佛山、南京、杭州、沈阳等多个热门城市都已先后执行买房即可落户的楼市政策，旨在提高人们买房的积极性。在很多城市，公立学校的入学政策与户籍挂钩，买房送户口政策既能满足人们的教育需求，又能增强城市对人口和人才的吸引力，提升城市的竞争力和经济活力。
- 税费减免：北京市最近发布了关于优化房地产政策的新实施意见，其中包括适时取消普通住宅和非普通住宅的标准。这一政策变动将有助于降低购房者的置业成本，特别是对于大户型房屋的购买者来说，可能会享受到更低的契税税率。未来可能还会出台购房契税、增值税等税费的减免政策，降低购房者的交易成本，活跃二手房市场，促进住房的流通和置换。