房产税背后：房价走势、经济转型与财富分配
在前段时间，有一个问题频繁地萦绕在我的耳边——“房价已经跌了这么多，那么现在究竟是处于肩部、腰部，还是底部呢？”对于这个问题，我的回答是：从债务周期的进程来看，当前依旧处于债务危机的前半段，尚未跨越那个关键的中间点。那么，何谓“中间点”呢？在此前的讨论中，我们已经有所涉及，那就是房地产税这只“靴子”的最终落地。
房地产税的实施，无疑会增加房产的持有成本，进而加速房价的下跌。然而，这同时也意味着经济结构的深度调整以及市场底部的形成。若房地产税一直悬而未决，人们始终知晓它终将落下，却又不确定其会在何时、以何种方式落下，这种不确定性会给市场带来诸多影响。
其一，它会显著降低市场的流动性。对于那些有购房需求的年轻人而言，在前景不明朗的情况下，保持观望无疑是最为稳妥的策略。其二，它会扭曲市场的估值逻辑。在过去房价持续上涨的时期，许多问题根本无需过多考虑。比如一套房子标价 100 万，人们预期它在两年后能涨到 200 万，自然就不会去仔细计算它究竟凭什么值 100 万。人们也不会担忧房子会老化，因为根本就没打算长期持有，而是打算两年后就转手卖出。无论是不是刚需，在那时候大家都遵循着涨价的逻辑来购房。
但如今，涨价预期已然不再，估值模型也就发生了改变，诸多因素都需要重新被纳入考量范畴。影响估值的重要因素一直模糊不清、悬而未决，又该如何进行准确估值呢？从情感的角度来说，价格本应由市场供需自然撮合形成，无需人为过多估量，然而由于某些特定的原因，当下的成交价变得极为不透明。人们根本不清楚所看到的价格是否是卖方在进行预期管理。
现在的许多销售方式，实在是太过狡猾，让人防不胜防。举个例子来说，我曾去上海的某眼镜城配眼镜，结果发现门口那几家店的标价高得惊人，动辄就要 2000、5000。但当我继续往里走，看到另一家店的标价仅仅是 300 时，瞬间觉得这价格简直太便宜了。可真的就便宜吗？实际上，商场不过是巧妙地利用心理学上的锚定效应来拿捏消费者罢了。通常情况下，人们在逛街时也不会刚进第一家店就把钱花出去，所以门口那些价格高昂的店无非就是用来抬高价格，给消费者设定一个心理锚点。
在互联网消费和大数据时代，这种情况更是普遍存在。以往我们上网比价能获得有效的结果，可如今商家深知我们会进行这样的操作，于是大家就陷入了套路与反套路的激烈博弈之中。房地产市场尤其如此，信息差极大，买家和卖家仿佛在进行一场双向开盲盒的游戏，其难度简直堪称专业级别。在市场不透明且交易金额巨大的情况下，就必须要依靠有限的信息来构建自己的估值体系。
当下，人们普遍都知晓，在缺乏涨价预期的状况下，租金回报率成为了主要的参考指标。租金代表着房产真正的居住价值，卖家可能会说这套房子有多好多好，周边有各种便利设施，但只要租金上不去，那一切都是空谈。此前我曾提到一个方案，即年租金除以房价，若结果大于 10 年期国债收益率，就证明房价已经跌到了合理区间（当然，老破小和公寓除外）。而近来又流行出一种观点，通过租金能否覆盖月供（等额本息）来判断房价是否跌到了合理区间。在我看来，这种观点有一定的道理，也较为直观，至少不会出现负现金流的情况。
买房和租房在居住功能上确实是一样的，虽说买房付出了首付款的机会成本，但却得到了“拥有资产”的满足感，很难确切地说哪个更划算。然而，问题在于如今租金的逻辑也在发生变化。租金本是持有房产的现金流收益，但由于预期的持有成本在增加，这就会导致收益减少。
